測試連結

測試連結

5G時代的到來，或許會帶來各種新型的產業和不同的投資管道。之前大多數民眾投資無非就是股票、保險、房地產。但2003年以來，大家都把錢投入房地產中。造成了房價的上漲，這種情勢一直延續到2014年，直到政府下了一連串重手打房，才有了改變。 如今，房地產的風口大概不會再有像2003~2014年這樣的黃金歲月了。政府現在就是想以穩定為主，過快過高的房價上漲是政府不願意看到的。

如果現在還有誰跟你說買房子能翻幾倍的，基本都是騙子，透過買房子一夜暴富的時代過去了，以後房子只能算是一種正常的理財方式，溫水煮青蛙似的緩緩上漲。

一、房市面臨轉折 當前的台灣房市正面臨一些轉折，其中最重要的當屬：人口下降

台灣的人口在今年已經開始出現負成長現象，根據國發會前不久公布的「中華民國人口推估（2018至2065年）」報告，報告顯示，2016年台灣總生育率是1.17人、2017年下降至1.13人，新生兒更跌破20萬人；而台灣15至65歲的工作人口在2015年達到最高峰後，就開始往下降，國發會並指出：台灣人口負成長可能提早至2020到來。 在人口老齢化及負成長後，以後想在房地產獲得利潤的話，一定要買稀缺類的產品，這樣的房子才能擁有抗跌性、溢價高、流通性的優勢。

二、如何挑選房地產中的”黃金“ 

1.優質地段和產品和品質才是人們的最愛。
影響房價的重要因素，還是那句話，短期看政府的金融政策，中長期看人口。人口增加的地方，未來房價才有支撐點。很多人可能會覺得自己雖然在台北市工作，卻買不起這裡的房子，就想著去其他低價的城市購房。如果從投資的角度，我會建議不妥，因為沒有人口，沒有產業的支撐。房價上漲的空間有限。 在挑選城市和地段後，就要側重考慮產品（房子）的品質，一個好的房子，可以安穩的住上50年左右，買到物業品質差的，漏水、外牆老舊快的，除了住的不舒服之外，就連賣都很難賣，現在動不動買就要千百萬的房子，誰希望買到這樣的劣質房屋。

2.學區房永遠是硬貨。
在華人地區，學區房永遠是民眾最喜歡的房子類型，畢竟再苦不能苦孩子，「孩子不能輸在起跑線上」這類耳熟能詳的話我們都聽的太多了。 而且學區房還有具有抗跌性和流通性快的特點，因為好的學校就那麼少，上學的人卻有那麼多。供需關係很難平衡，這種不平衡造成帶好學區的房子擁有獨特的稀缺性，不愁賣不掉。 所以，擁有這些獨特品質的房子，才值得長期持有，才能跑贏通貨膨脹。

三、2020年後房地產市場開始分化，再也不能閉著眼睛買房了。 房地產的這些”坑“不要踩

1.老破小的老舊房子不要碰。
 雖然老破小的老舊房子便宜，但是他的流通性已經愈來愈差了，除非有改建可能，否則不僅很難變現，漲價空間也有限，從趨勢來看，基本上價格是日趨下流，因此若要買房，最好是能買新房或者2002年依新法規興建的房子。 因為老破小的老舊房子（公寓）存在的問題太多了：產品舊、貸款年限不長和貸款少、社區氛圍差，隔音差、採光不好、安全性也差，資源很難聚集。 舉個例子：去年是台北二手房急速萎縮的時候，價格下滑最厲害的正是那些老舊公寓。 老破小的居住者一直在替換，在這種老舊公寓裡面，會留下來的，不會是有頭有臉的人物，有能力的人一定會賣了它或把它出租掉，自己住進更大更新的房子裡。

2.郊區的大坑，要遠離。 
我常講郊區的大坑要遠離，誰買誰頭疼。你以為是價值窪地，聽銷售人員跟你講未來的環境變化，新市鎮、副都市中心的遠景，未來的房價上漲可期，賺個幾百萬不是夢。 通常抱著這種想法的，不是被欺騙，就是訊息欠靈通，或眼光毒辣的人。或許以後真能成為新區或者副都市中心，但是如果沒成功呢？你的錢套在裡面怎麼辦，別說要賣了，想找個租你房子的人都找不到人。虧本賣都很難賣，增加你的持有成本。不值得！

四、對於房子的投資，應該理性看待。

以後換房的人一定會增長，房產在一個家庭的資產配比越來越大，不管有錢的，還是暫時沒錢的，都希望擁有自己的一套房。 普通人每買一次房，可能要拿出所有的積蓄和背上未來幾十年的債務。因此，在挑選房子的時候，一定要理性看待，因為像之前房市大漲的風口已經過去了。 剛需的購屋族，第一套房子一定是朝著自住的方向，能買品質好的新房，就別買老破舊的公寓。能靠近市區的，就別買郊區。 至於投資的購屋族，一定要優先考慮地段，能夠出租，而且租金回報高的。不要想著抄底（買在最低價）。像學區房，流通性大，在資金緊缺的時候，這套房子是能隨時變現的。而且別買太多，要學會整合，買對比買多更重要。 記住，買房要考慮持有成本跟收益。未來房子變現，不再是那麼容易的，現在不像以前，房子的交易期已大幅拉長，看對做對的人比做多的人能獲得更多的收益。

1.1 台灣房產趨勢大未來(part1) 38分53秒

房價是如何決定的?供給、需求、資金流向
人口紅利、新屋供給
現在是不是買房的好時機？

1.2 台灣房產趨勢大未來(part2) 17分25秒

從三大趨勢看台灣房產趨勢大未來
貨幣發行量
政經情勢，稅務的影響

2 房地產自住投資策略分析 21分20秒

買屋需求檢測
房地產獲利方式
策略分析全攻略
自住等增值(中古屋、新成屋)
整層收租
隔套收租
預售屋投資

3.1 財務規劃篇(part1) 39分56秒

租屋 vs 買屋：需求檢測
我適合買房嗎？

3.2 財務規劃篇(part2) 38分50秒

財務規劃與策略選擇
善用寬限期
以小換大，資產倍增
先買房自住，還是先買房投資

4 自住需求設定 33分07秒


物件條件設定
善用實價登錄工具，鎖定增值好地段
新北市鄰近台北的地段
以距離空間換取預算空間
買屋是財務分配＋生活型態的改變

5 區域市場分析 62分06秒

區域行情分析的重要性
井字分析法與案例
區域行情分析步驟
案例：內湖區東湖、南港、上下新莊、板橋(新版、浮洲、江翠、埔墘…)
區域分析陷阱
全台捷運座標圖(現在與未來)

6.1 看屋面面觀(part1) 47分03秒

看屋技巧
看屋路線圖

6.2 看屋面面觀(part2) 37分48秒

約看之前，你應該知道….
地雷屋停看聽
看屋隨行工具
看屋後的功課

7.1 中古屋議價實務與交易安全(part1) 41分37秒

看屋前功課
看屋探價是議價的第一步
口頭出價
特殊房型合理價估算方法

7.2 中古屋議價實務與交易安全(part2) 44分25秒

特殊房型合理價估算方法（續）
銀行估價
斡旋/要約技巧

7.3 中古屋議價實務與交易安全(part3) 51分37秒

議價全攻略
簽約注意事項
交易安全

8.1 預售屋全攻略-進場篇(part1) 41分20秒

購買預售屋的關鍵
房子的興建/銷售流程

8.2 預售屋全攻略-進場篇(part2) 63分50秒

預售屋挑選&看屋術

8.3 預售屋全攻略-進場篇(part3) 41分45秒

預售屋挑選&看屋術
廣告破解
預售屋交易安全

8.4 預售屋全攻略-進場篇(part4) 51分05秒

預售屋議價術
預售屋銷售結構

8.5 同場加映-預售屋有信託專戶，為什麼建商還可以倒帳？ 4分07秒

9.1 預售屋全攻略-出場篇(part1) 34分24秒

投資報酬率試算
如何提高投資報酬率

9.2 預售屋全攻略-出場篇(part2) 39分27秒

如何賣預售屋
驗屋注意事項

10.1 貸款篇(part1) 45分37秒

房貸流程介紹
銀行貸款5P
3分鐘算出個人房貸額度
如何提高貸款成數

10.2 貸款篇(part2) 30分50秒

增轉貸流程與注意事項
常見限制與貸款陷阱

10.3 補充課程1-永豐全貸+30年理財型房貸實務 15分47秒

10.4 補充課程2-合約做高？仲介不能說的秘密 12分21秒

10.5 補充課程5-貸款實務更新 28分40秒

11.1 六個帳戶與個人財務報表(part1) 27分33秒

個人財務報表
六個帳戶理財術

11.2 六個帳戶與個人財務報表(part2) 35分31秒

開源節流

12.1 小資本購屋術(part1) 44分27秒

小資本購屋原則
策略1：OPM
策略2：成屋合資
策略3：預售屋合資

12.2 小資本購屋術(part2) 20分02秒

策略4：房子增貸換現金
策略5：銀行估價高+屋主配合拉高合約價

12.3 補充課程1-登記人信託實務分享 6分45秒

12.4 補充課程2-合資與OPM合作實務 57分46秒

13.1 風格設定&室內設計實務(part1) 29分41秒

自住裝修需求盤點
風格設定

13.2 風格設定&室內設計實務(part2) 29分32秒

推薦風格：北歐風

13.3 風格設定&室內設計實務(part3) 24分53秒

推薦風格：輕工業風

13.4 風格設定&室內設計實務(part4) 24分29秒

推薦風格：現代美式風

13.5 風格設定&室內設計實務(part5) 46分18秒

空間檢核表

14.1 中古屋裝潢(part1) 35分48秒

好的工班帶你住好套房
裝潢之前您應該…
格局規劃
室內裝修許可申請

14.2 中古屋裝潢(part2) 53分33秒

拆除、隔間、水電配管
泥做、防水
天花板、油漆/壁紙、地板
設備安裝、窗簾、竣工、佈置

14.3 補充課程1-如何檢查電線是否需要更換 7分01秒

14.4 補充課程2-古亭捷運站老屋改造案例 52分37秒

15 新成屋裝潢 41分14秒

新成屋裝潢 vs 中古屋裝潢
格局與機能優化
室內裝修許可申請
工序安排
出租 vs 自住新成屋裝潢

15.1 補充課程1-系統櫃vs木作櫃體vs活動家具 15分37秒

16.1 [基本功]調閱並看懂謄本(part1) 12分29秒

為什麼謄本很重要
如何調閱謄本，示範教學

16.2 [基本功]調閱並看懂謄本(part2) 42分44秒

如何看懂謄本
公寓、大樓、主建物、附屬建物的坪數計算，車位種類
謄本範例

16.3 [基本功]快速調閱謄本 4分25秒

https://www.ibigfun.com/

17 [基本功]實價登錄查詢 32分50秒

何謂「均價」
實價登錄的過去、現在與未來
實價登錄網站查詢
實價登錄網站陷阱
House123 實價登錄網站使用教學

18 [基本功]售屋廣告陷阱 28分17秒

坪數、每坪單價分算、 例外
土地使用分區與建物用途
土地所有權
建材
車位種類與價格
格局圖與家具配置圖

19.1 [基本功]買屋賣屋稅費(part1) 25分43秒

買屋稅費介紹 (成屋)
賣屋稅費介紹 (成屋)

19.2 [基本功]買屋賣屋稅費(part2) 24分05秒

房地合一稅
賣屋稅費介紹 (預售屋)
持有期間稅費
同場加映：租賃稅 & x 二代健保

20.1 [基本功}如何合法省稅節稅(part1) 33分56秒

房屋交易節稅 (成屋)：
重購退稅
房地合一節稅

20.2 [基本功}如何合法省稅節稅(part2) 28分18秒

預售屋交易節稅
財產交易所得稅
房屋持有期間節稅 (成屋)：
自用住宅房貸利息節稅
房屋稅與地價稅節稅
租賃稅節稅
同場加映：長輩給孩子房子，如何贈與比較好？

21 同場加映臺北新北頂加政策_2018 31分12秒

22.1 簽約篇1 租賃新制-房東房客篇 31分12秒

22.2 簽約篇2 租賃新制-包租、代租、代管業篇 9分14秒

22.3 租賃新制-稅務試算 24分03秒

VR實境課

1.中山區吉林路 62分25秒

VR連結1 VR連結2

2.中山區合江街 39分04秒

VR連結

3.士林區福林路 27分54秒

VR連結

4.永和區秀朗路 46分06秒

VR連結1 VR連結2

5.中正區廈門街(泊樂) 32分27秒

VR連結

6.中正區廈門街(廈之堡) 32分28秒

VR連結1 VR連結2

7.大安區大安路 74分08秒

VR連結1 VR連結2 傾斜狀況YouTube影片

8.蘆洲區光華路 56分09秒

VR連結